7 rizík, ktoré musíte poznať, ak chcete predať nehnuteľnosť bez realitného makléra

Predávate svoj byt, dom alebo pozemok a rozmýšľate, ako budete predaj realizovať?

Pravdepodobne zvažujte, či si nehnuteľnosť predáte sami
a ušetríte na provízií realitnej kancelárie, alebo si vyberiete šikovného realitného makléra, ktorý urobí pre vás maximum.

Žiaľ na Slovensku majú realitné kancelárie a realitní makléri zlú povesť.

Preto mnoho ľudí, ktorí sa rozhodujú predávať nehnuteľnosť, premýšľajú nad týmito dvoma možnosťami.

To vôbec nie je zlé.

Ja to chápem a rešpektujem.

Je to zavinené samotnými realitnými kanceláriami a realitnými maklérmi, ktorí chcú v tomto biznise poriadne zarobiť a zabúdajú na to, že by majiteľom nehnuteľností mali hlavne pomôcť.

Ale nie je realitka ako realitka.

Určite ste čítali nie jeden článok o tom, ako mladý pár prišiel o byt alebo ako staršia pani prišla o peniaze, keď predávala sama svoj byt.

Žiaľ, toto je realita. Na Slovenku sa stále nájde niekto, kto doplatí na to, že si svoju nehnuteľnosť predáva sám bez skúseností.

Alebo niekto predáva svoju nehnuteľnosť hlboko pod cenu, pretože mu sused povedal, že toto je dobrá cena.

Nehnuteľnosti sú často krát náš najdrahší majetok, a preto je veľmi dôležité, aby sme ich nepredali pod cenu a aby predaj prebehol bez najmenších problémov.

Nezúfajte, v tomto článku vám odhalím…

….načo presne si dávať pozor pri predaji svojej nehnuteľnosti, ak si ju chcete predávať sami.

Aby sa vám náhodou nestalo ako mnohým predávajúcim, že si mysleli, ako parádne ušetril na provízii pre realitnú kanceláriu, a pritom v končenom dôsledku prerobili niekoľko tisíc eur len preto, že sa do predaja svojej nehnuteľnosti pustili sami.

Nikto nechce byť oklamaný alebo mať niekoľko rokov zlý pocit, že svoj najväčší majetok predal zle a mohol mať viac peňazí.

A práve pre tieto dôvody som pre všetkých, ktorí rozmýšľajú o predaji nehnuteľnosti na vlastnú päsť, pripravil tento článok:

7 rizík, ktoré musíte poznať ak predávate nehnuteľnosť bez realitného makléra.

Verím, že vám pomôžu pri predaji každej jednej nehnuteľnosti, ktorú budete predávať na vlastnú päsť.

Nezáleží na tom, či predávate byt, dom alebo pozemok, verím, že si na tieto všetky riziká dáte veľký pozor.

Pripravení?

Poďme si spoločne prejsť každý jeden bod…

1. Predávam srdcovú záležitosť – (predajná cena)

Môžu sa stať dve veci.

Svoju nehnuteľnosť predáte hlboko pod cenu.

Ako jeden pán, ktorý predával svoju garsónku v Nitre.

Pri stretnutí som predajnú cenu garsónky zdvihol o 5.500 Eur. Majiteľ bol veľmi skeptický, pretože neveril, že garsónka sa dokáže predať za takúto cenu, pretože mu susedia povedali, že adekvátna cena za garsónku je úplne iná. Keby ma neposlúchol, prišiel by o 5.500 Eur, za čo si už môžete kúpiť jedno lepšie auto. Garsónku sme predali za 
6 týždňov.

Tu je reakcia pána majiteľa:

Alebo svoju nehnuteľnosť budete predávať za premrštenú cenu.

Toto je najhoršia chyba pri nastavovaní predajnej ceny. Je to pochopiteľné
a samozrejmé, že po rokoch sa istá citová väzba k nehnuteľnosti vytvorí. Hlavne ak ste v byte alebo dome prežili časť svojho života, vychovali ste tam svoje deti, svojpomocne ste si ho zrekonštruovali podľa vašich predstáv
z ťažko našetrených peňazí. Je to jasné, že na takéto veci sa nezabúda.

Ale pozor!!! Práve toto vás môže pri predaji nehnuteľnosti pripraviť
o peniaze.

Často krát si ľudia kvôli citovej väzbe k nehnuteľnosti povedia, že pre nich má nehnuteľnosť vysokú hodnotu, a preto si zapýtajú viac, ako je jej reálna hodnota.

Dôležité je sa od predaja odosobniť a pozrieť sa na to očami kupujúceho. Nehnuteľnosť je tovar, ktorý je výnimočný pre vás, nie pre kupujúceho.
A pokiaľ on uvidí, že cena je prestrelená, inzerát ani len neotvorí a môžete ponúkať aj najkrajší byt na svete.

Ľudia často hovoria: „Byt sa nám veľmi páči, aj by sme ho hneď zobrali, keby bol v reálnej cene a nie o 5000€ drahší. Budeme hľadať niečo podobné v normálnej cene. Dúfame, že sa podobný ešte objaví.“  

Stanoviť správnu cenu svojej nehnuteľnosti je náročné, ale ak chcete predať rýchlo, musíte to prekonať a uvedomiť si, že áno, toto je maximálna cena, ktorú viem pýtať za svoju nehnuteľnosť. Iná cesta, žiaľ, nejestvuje.

Cenu nehnuteľnosti neurčujete vy, ani váš sused, ale trh a samotný kupujúci, ktorý je ochotný za vašu nehnuteľnosť zaplatiť.

Je potrebné si urobiť podrobnú analýzu trhu. Musíte vedieť aké nehnuteľnosti vám budú robiť konkurenciu, za akú sumu sa predávajú nehnuteľnosti podobné tej vašej, koľko dní sa zdržali na trhu a najdôležitejšie je sa nezameriavať na internetové ceny.

Na toto pozor! Ceny na internete a reálne ceny, za ktoré sa predávajú nehnuteľnosti sú diametrálne odlišné.

Ak nastavíte cenu a vám sa v prvých troch týždňoch na nehnuteľnosti neuskutoční ani jedna obhliadka, máte obrovský problém.

Kvalitní realitný makléri vedia, ako presne nastaviť predajnú cenu nehnuteľnosti, a o tom svedčí aj tento prípad.

Prečítajte si tento článok, ako sme zvýšili predajnú cenu o 1500€!

Na 1 izbový byt v Leviciach sa nám za 2 dni podarilo nájsť
2 kupujúcich s hotovosťou
a 1 na hypotekárny úver. Predajnú cenu sme navýšili o 1.500 EUR oproti pôvodnej. Reklamnou kampaňou sme celkovo za 2 dni oslovili vyše
3783 ľudí.

2. Veď je jedno, aká je tam fotka

Zamýšľali ste sa, ako budete postupovať pri predaji nehnuteľnosti? Čo urobím ako prvé? Čo ľudí zaujíma pri predaji? Je fotka dôležitá?

Fotka je to najdôležitejšie pri predaji akejkoľvek nehnuteľnosti!!!

Ak ste rozmýšľali, že vašu nehnuteľnosť nafotíte na telefón, tak sa pripravíte o niekoľko tisíc eur.

Čím je fotka horšia, tým horšie pôsobí vaša nehnuteľnosť. Ak je na fotke odfotený neporiadok, u ľudí to nevytvára žiadnu emóciu. Prepáčte, vytvára to vlastne jednu jedinú emóciu – zhnusenie. A záujemca tak niekedy inzerát ani neotvorí.

Mám tu jeden krásny príklad, ako dokáže profesionálna fotka predať nehnuteľnosť.

Čítajte pozorne: Iná realitná kancelária tento 2 izbový byt v Banskej Bystrici ponúkala neúspešne 3 mesiace. Nám sa byt podarilo predať za 3 dni bez znižovania pôvodnej ceny. Hlavným rozdielom pri predaji toho bytu bol marketing. My sme vytvorili krásnu ponuku, ktorá vyvolala veľký záujem.  Za 3 dni sme oslovili viac ako 2.175 ľudí.

Pozrite si rozdiely v ponuke:

Fotky, ktoré sme urobili mi v realitnej kancelárii SPRÁVNE BÝVANIE.

Investujte do kvalitných fotografií, je to predajný obal nehnuteľnosti. Ak odfláknete prezentáciu nehnuteľnosti, bude veľmi ťažké dostať ľudí na obhliadku.

Zaplaťte si kvalitného fotografa, ktorý vám nehnuteľnosť fantasticky nafotí.

Sami ste mohli práve vidieť, čo dokáže upravenie nehnuteľnosti
a profesionálna fotografia!

Predtým, ako budete svoju nehnuteľnosť fotografovať, upravte ju.

Ako to myslím?

Predstavte si, že by sa parfumy predávali v zaváraninových fľašiach.
Tiež by to pre kupujúcich nebolo veľmi lákavé. Preto sa parfum predáva
v luxusných flakónoch, krásne sa nafotí a ponúka v katalógoch alebo sa vyníma vo výklade parfumérie.

To znamená, že aj vy musíte pripraviť „obal“ svojej nehnuteľnosti. To dokážte homestagingom.

Ak chcete vedieť, ako zvýšiť hodnotu svojej nehnuteľnosti bez obrovských rekonštrukcií, prečítajte si tento článok: 7 EFEKTÍVNYCH A LACNÝCH  TIPOV, AKO PRIPRAVIŤ SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ NA PREDAJ TAK, ABY OKAMŽITE ZVÝŠILA SVOJU PREDAJNÚ CENU ˃ ˃ ˃

3. Hodiť na bazoš si to viem aj sám

Efektívny predaj nehnuteľnosti sa skladá z niekoľkých krokov, ktoré na seba nadväzujú. Jeden krok bez druhého sa nezaobíde. Je veľmi dôležité, aby predajná cena bola precízne a presne nastavená. Nezabudnite však, že najlepší prvý dojem urobíte prostredníctvom profesionálnej fotografie.

Ak chcete predaj svojej nehnuteľnosti posunúť ešte vyššie, môžete nehnuteľnosti predávať aj prostredníctvom videa, ako je napríklad toto:

Ak ste teda nehnuteľnosť pripravili na predaj, nastal čas ju inzerovať.

Všetky inzertné portály sú stavané pre realitné kancelárie, a dokonca je aj dosť možné, že na niektoré z nich ako súkromná osoba svoju nehnuteľnosť nebudete môcť ani len pridať. Je dôležité investovať aj do propagácie a zaplatiť si zvýraznenie nehnuteľnosti, pretože nehnuteľnosti na prvej strane sú vnímané lepšie ako tie na ôsmej.

Potrebujete obsiahnuť čo najviac inzertných portálov, aby vašu nehnuteľnosť videlo niekoľko tisíc ľudí. Tak dosiahnete viac záujemcov, ktorí sa o vašu nehnuteľnosť pobijú.

Počuli ste o inzercii na sociálnych sieťach?

Toto je miesto, kde veľmi dobre funguje inzercia nehnuteľností. Má to však jeden háčik! Musíte si to veľmi dobre naštudovať, aby ste peniaze za propagáciu zužitkovali vo svoj prospech.

Inzerát na facebooku môže vyzerať takto:

4. Aká je to už len veda urobiť obhliadku bez realiťáka?

Ak chcete predať vašu nehnuteľnosť musíte absolvovať niekoľko obhliadok.

Kupujúci sa príde na vlastné oči presvedčiť, či je táto nehnuteľnosť pre neho tá pravá.

Na obhliadku je potrebné dopredu sa pripraviť, aby ste svoju nehnuteľnosť odprezentovali tak, že záujemcom padne dole sánka.

Prečo je to tak veľmi dôležité?

Stretol som sa minimálne s tromi kupujúcimi, ktorý mi povedali, že nehnuteľnosť nekúpili, kvôli zle zvládnutej obhliadke.

Ako je to možné? Jednoducho! Poviem vám pár príkladov, ako to vyzerá na obhliadkach.

  1. Predávajúci vám neukáže všetky miestnosti vo svojej nehnuteľnosti. Neukáže vám  napríklad spálňu, lebo nechce, aby mu niekto lozil do súkromia.
  2. Predávajúci sa ponáhľa s obhliadkou, pretože mešká napríklad do posilňovne. Rýchlo s kupujúcimi prejde nehnuteľnosť a ponáhľa sa ďalej.
  3. Predávajúci nevedel nič povedať o nehnuteľnosti alebo vám povedal veci, ktoré ani neboli pravda. Nevedome alebo vedome vás oklamal.

Ako by ste sa cítili? Asi by ste takéto obhliadky chceli mať čo najrýchlejšie za sebou. Uvedomte si, že ak chcete predať nehnuteľnosť, musíte niečo obetovať. Viete čomu sa vyhnite?

A. Mám pocit, že na obhliadke nie sme vítaní. Usmejte sa a buďte milí. Ukážte kupujúcim celú nehnuteľnosť aj niekoľko krát, veď prišli kupovať svoje budúce bývanie. Doprajte im, aby čo najlepšie spoznali nehnuteľnosť.

B. Ale my sme neprišli kupovať bordel! Ako by sa vám páčilo, keby ste kupovali auto a bolo by zvnútra celé špinavé od blata alebo by ste kvôli špine nevideli cez čelné sklo na cestu? UPRACTE SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ! – (Teraz si asi poviete, že je to samozrejmosť, no bohužiaľ nie je.)

C. Niečo tu pekne smrdí. Pred obhliadkou nevyprážajte rezne, nefajčite
vnútri, ale práve naopak vyvetrajte a vyvoňajte každú miestnosť, nech je nehnuteľnosť čerstvá, svieža a voňavá.

D. Ach, keby len tam tie deti nelietali a pes po nás nevyskakoval!
Ak máte mať obhliadku zverte deti na tú chvíľku starým rodičom alebo dobrým priateľom. To isté platí aj o psíkovi! Ja viem, je súčasťou vašej rodiny, ale môže kupujúcim zničiť drahé veci alebo sa ho kupujúci budú báť a do nehnuteľnosti ani len nevstúpia.

Neberte obhliadku na ľahkú váhu, mnohokrát sa môže veľa vecí pokaziť
a úplne odradíte kupujúceho od kúpy.

Alebo sa pripravíte na obhliadku najlepšie ako viete, a keď príde nerozhodný kupujúci, obhliadka bude práve ten moment, pri ktorom na neho vy a vaša nehnuteľnosť zapôsobíte a rozhodne sa pre kúpu.

Nerobte obhliadky povrchným spôsobom, pretože je to veľmi náročná vec pri predaji. Takéto chyby môžete pozorovať u mnoho realitných maklérov, ktorí chcú mať obhliadky rýchlo za sebou a dobre zarobiť.

5. Je mi jedno kto to kúpi, hlavne nech je to už rýchlo predané!

Predávajúci sa mi vždy chvália, že našli za pár dní kupujúceho, ktorý prejavil obrovský záujem o ich nehnuteľnosť. Ja im na to vždy odpovedám otázkou: „A máte už aj podpísané rezervačné alebo kúpno-predajné zmluvy?“

A 99% predávajúcich mi odpovie: „Nie, ešte si len vybavuje úver a čakáme, čo povie banka.“

Toto je obrovská chyba, ktorá vás môže stáť veľké množstvo peňazí a tak isto aj času.

Vy čakáte na kupujúceho, ktorý už dva mesiace behá po bankách a stále nemá vybavený úver a ani len netušíte, či vôbec tú vašu nehnuteľnosť dokáže vyfinancovať. Možno len skúša šťastie a vás ťahá za nos.

Vy medzi tým strácate postupne všetkých záujemcov, pretože stále čakáte na toho prvého, ktorý vám po dvoch mesiacoch môže povedať: „Banka mi nedala peniaze, nehnevajte sa, ale ja vašu nehnuteľnosť nekúpim.“

Finančná situácia kupujúceho je podstatná vec, ktorá musí byť na začiatku jasne povedaná. Ak má vážny záujem kupovať vašu nehnuteľnosť, nemal by byť problém, aby vám povedal, ako bude financovať vašu nehnuteľnosť, či to bude v hotovosti alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru v konkrétnej banke.

Realitný maklér dokáže sériou otázok rýchlo zistiť, ako bude daný klient financovať kúpu nehnuteľnosti, v ktorej banke a za akých podmienok.

6. Kúpno-predajnú zmluvu nájdem aj na internete.

Klasická rozprávka, kde každý jeden predávajúci túto časť predaja podcení.

„Veď si stiahnem nejakú zmluvu na internete a nejako to napíšem tak, aby bolo dobre.“

Stále hovorím, že čím budeme v tejto fáze opatrnejší, tým lepšie. Je to dôležité, pretože v kúpno-predajných zmluvách sa všetko definuje.

Ako sa bude nehnuteľnosť financovať a na aké účty sa budú posielať peniaze, kedy opustíte nehnuteľnosť a kedy sa kupujúci nasťahuje. Či sa na nehnuteľnosti nachádzajú nejaké ťarchy a kedy sa odstránia, či nie je nehnuteľnosť v exekučnom konaní, alebo či náhodou nie je založená treťou stranou.

Toto je len malý zlomok komplikácií, ktoré môžu nastať pri písaní kúpno-predajných zmlúv. Ako som vyššie písal, určite ste čítali nie jeden článok o tom, ako niekto prišiel o nehnuteľnosť, len preto, že predával nehnuteľnosť sám bez realitného makléra.

Realitný maklér presne vie, čo sa má v zmluve nachádzať, ale aj napriek tomu, kúpno-predajné zmluvy píšu právnici, ktorý dokážu vyriešiť aj tie najzamotanejšie prípady a vy sa nemusíte strachovať, že sa môže niečo pokaziť.

Tiež dajte pozor na to, keď vám kupujúci povie, že má svojho právnika. Veľa krát je zmluva napísaná práve v prospech kupujúceho a vy ako predávajúci ste v nevýhode.

Kúpna zmluva by mala byť napísaná tak, aby ani jedna strana nebola znevýhodnená.

7. Tak, už mám peniaze na účte a konečne to mám za sebou.

Omyl!

Ešte vás čaká minimálne 11 povinností, ktoré musíte zariadiť.

Nemôžete nehnuteľnosť len tak pustiť z ruky a o nič sa nepostarať.

ČO MÁM EŠTE UROBIŤ, ABY BOLO VŠETKO V PORIADKU?

My v realitnej kancelárii Správne bývanie, všetkým klientom pomáhame a asistujeme pri splnení všetkých týchto dôležitých povinností.

Ja som si povedal, že vytvorím pomôcku pre ľudí, aby nezabudli na veci, ktoré je potrebné urobiť po kúpe svojho vysnívaného bývania.

Tu som pre vás pripravil článok, ktorý vám ozrejmí, čo všetko treba urobiť po predaji svojej nehnuteľnosti. Prečítajte si tento článok a choďte bod po bode, aby ste neurobili žiadnu chybu. ˃˃˃

Na záver…

… vám chcem popriať veľa síl a trpezlivosti pri predaji vašej nehnuteľnosti. Verím, že si s jej predajom budete vedieť poradiť bez najmenších komplikácií.

Odporúčam pri predaji nehnuteľnosti postupovať krok za krokom, aby sa nestalo, že niektorú časť preskočíte alebo ju neurobíte.

Veľmi pekne ďakujem, že ste venovali pozornosť tomuto článku a som veľmi rád, že ste sa dočítali až sem. Budem veľmi rád, ak vám tento článok pomohol a poskytol nové informácie.

Ak ale potrebujete akúkoľvek informáciu alebo sa potrebuje len niečo opýtať, pokojne mi zavolajte na tel. číslo 0915 055 571, alebo mi jednoducho napíšte email na marekkusy@mojrealitak.sk. Ja sa vám pokúsim zodpovedať všetky vaše otázky.

S pozdravom
Marek Kusý – Realitný maklér

E-book zdarma odhaľuje:

"6 najčastejších chýb, ktoré by ste v žiadnom prípade nemali robiť pri predaji nehnuteľnosti"

  • E-book: 6 najčastejšich chýb, pri predaji nehnuteľnosti